Warszawa coraz popularniejsza wśród inwestorów

08.04.14

Analitycy IVG: Śródmieście to 7 zróżnicowanych
dzielnic komercyjnych

IVG, właściciel Funduszu Warszawskiego IVG, który w ostatnich 3 latach zainwestował m.in. w 7 prestiżowych budynków biurowych w centrum Warszawy ponad 200 mln euro, opracował pierwszy w kraju komercyjny podział Śródmieścia stolicy na 7 obszarów komercyjnych. Rynek powierzchni biurowych w Warszawie dojrzał w ostatnich 25 latach, a jego różnorodność wymaga nowego, pogłębionego zdefiniowania stref potencjalnych inwestycji.

Zaproponowana nowa, bardziej wnikliwa struktura centralnej dzielnicy Warszawy lepiej oddaje współczesne realia rynkowe na dynamicznie rozwijającym się obszarze biurowych nieruchomości komercyjnych, gdzie wartość transakcji inwestycyjnych bije rekordy rok do roku. W 2013 roku łączna wartość wolumenu transakcji wyniosła 1,2 miliarda euro, w większości były to zakupy nieruchomości biurowych.

Nowy podział na 25-lecie wolnego rynku

Dotychczas stosowany umowny podział stolicy jest zbyt ogólny i nie wyczerpuje zróżnicowanych możliwości inwestycyjnych. Takie strefy jak np. Mokotowski Obszar Biznesu czy Centralny Obszar Biznesu są zbyt globalne. Stołeczny rynek po ponad 20 latach rozwoju dojrzał na tyle, by o wiele bardziej szczegółowo niż jeszcze kilka lat temu różnicować choćby politykę cenową. Dlatego budując od podstaw nowy fundusz nieruchomości komercyjnych w Polsce musieliśmy liczyć się od samego początku z założeniami dywersyfikacji ryzyka i konkurencyjności, jakie stanowczo postawili nam nasi inwestorzy. Już na samym początku musieliśmy założyć, iż w ramach 200 milionowego funduszu skoncentrowanego jedynie na śródmieście Warszawy, nie możemy zainwestować wyłącznie w jeden obiekt, a w ręcz przeciwnie - w kilka obiektów o równie wysokim standardzie oraz o zbliżonej wartości inwestycyjnej. Co więcej potencjalne obiekty inwestycyjne powinny być tak zlokalizowane, aby w jak najmniejszym stopniu ze sobą konkurowały o najemców. Z jednej strony udało nam się wyodrębnić 7 takich części Śródmieścia Warszawy, z których każda wyróżnia się zarówno pod względem komercyjnym jak i urbanistycznym. I tak wyodrębniliśmy: Old Town Centre, Prime, Small City, South-West Centre, Core, West Centre oraz Highstreet. Z drugiej strony idealną wielkością pojedynczej inwestycji, biorąc pod uwagę doświadczenia na innych ustabilizowanych rynkach europejskich, było dla naszych inwestorów około 30 mln EUR. Tak więc postawiliśmy sobie za cel, aby w każdej wyodrębnionej przez nas dzielnicy komercyjnej postarać się zainwestować w jeden budynek. Jak się okazuje nasze ambitne koncepcyjne plany udaje nam się, choć z niemałym wysiłkiem, ale konsekwentnie realizować. Zagraniczni inwestorzy zainteresowani Warszawą coraz częściej zauważają, że Centrum Warszawy to zupełnie różne obszary pod względem geograficznym, historycznym architektonicznym czy dynamiki rozwoju” – mówi Maciej Zajdel, Prezes IVG Poland.

Warszawa przyciąga inwestorów

Warszawa pozostaje jednym z najbardziej atrakcyjnych lokalizacji w Europie dla inwestowania w nieruchomości, trzecią pod względem płynności po Londynie i Paryżu, ze współczynnikiem wolumenu transakcji do dostępnej sprzedaży wynoszącym 259 euro za mkw. Ze względu na ten trend 3 lata temu powstał Fundusz Warszawski IVG, który jest jednym z pierwszych funduszy instytucjonalnych utworzonych w Niemczech, koncentrujących się w pełni na inwestycjach w jednym kraju i w jednym mieście i w jednym segmencie, poza granicami Niemiec. Połowę z zainwestowanych ok. 200 mln euro IVG zebrał od trzech inwestorów instytucjonalnych.

Na naszym przykładzie obserwujemy, że nowy podział centralnej dzielnicy Warszawy daje pewność inwestorom instytucjonalnym ceniącym stabilizację, że mimo iż wszystkie budynki z portfolio naszego funduszu znajdują się w centrum stolicy, to dzięki szczegółowemu podziałowi geograficznemu i komercyjnemu zapewniają one silną dywersyfikację pod kątem profilu dochodu z inwestycji” – wyjaśnia Maciej Zajdel.

Rozwój high-streetu i promocja historii

Nowa struktura Śródmieścia Warszawy, prezentowana przez IVG pozwala ponadto wydzielić istotny obszar, który staje się w Polsce zupełnie odrębną kategorią inwestycyjną – dzielnicę Highstreet, tworzony głównie przez ulice: Chmielną, Marszałkowską i Nowy Świat. Wzdłuż tych najpopularniejszych w stolicy ulic handlowych znajdują się biura – np. pierwszy w Polsce nowoczesny biurowiec z najwyższym jakościowo komponentem handlowym, czyli Chmielna 25, a także butiki renomowanych marek, znane i lubiane restauracje oraz kawiarnie. Warszawa, przy oczekiwanym przez rynek silnym wsparciu ze strony władz miasta, po spełnieniu kluczowych warunków, takich jak m.in.: stopniowe uporządkowanie struktury własności, zapewnienie rozwiniętej sieci transportu publicznego, kilku parkingów podziemnych czy stworzenie spójnej strategii najmu i zarządzania, ma szansę osiągnąć niebywały sukces w kwestii rozwoju high-streetu i dorównać w średnio-terminowej perspektywie takim europejskim metropoliom jak Praga, Londyn, Berlin.

Po zakończeniu ostatecznym komercjalizacji w portfolio Funduszu Warszawskiego IVG znajdą się ponadczasowe inwestycje, będące często zabytkami adaptowanymi do nowoczesnych funkcji biurowych jak i zupełnie nowe najwyższej klasy A budynki biurowe: Pałac Młodziejowskiego (Old Town Centre), Le Palais (Core), Chmielna 25 (Highstreet), Nowogrodzka 21 (Small City), Norway House (South West Centre), Ujazdowskie 10 (Prime) i Feniks (West Centre).

Podział Śródmieścia na 7 dzielnic inwestycyjnych pozwala z jeszcze większą skrupulatnością budować wizerunek Warszawy jako miasta łączącego bogatą i trudną historię z nowoczesnością” – kończy Maciej Zajdel, Prezes IVG Poland.

 

Źródło: Primo Corporate Advisory Sp. z o.o. Sp. k.

http://biurowce.net/pliki/artykuly/mapa.JPG