Warszawa 09 kwietnia 2010 roku.
Najem zwrotny – najpierw sprzedaj, potem wynajmuj!
Transakcje sprzedaj i wynajmij ( ang. sale and lease back) zaczęły coraz częściej pojawiać się na rynku nieruchomości. Najczęściej wykorzystują je firmy posiadające biurowce w tym powierzchnie biurowe, obiekty handlowe lub przemysłowe oraz magazyny i centra logistyczne. Transakcja polega na tym, że dotychczasowy właściciel i zarazem użytkownik nieruchomości sprzedaje ją podmiotowi finansującemu, a następnie ją wynajmuje pozostając nadal jej użytkownikiem.
Transakcje tego rodzaju niosą za sobą szereg korzyści. Dla sprzedającego transakcja najmu zwrotnego oznacza uwolnienie zamrożonego w nieruchomości kapitału i możliwość przeznaczenia środków na finansowanie bieżącej działalności lub inwestycje. Wiąże się to również z poprawą płynności finansowej szczególnie w obecnej sytuacji rynkowej która wymaga wykorzystywania niekonwencjonalnych sposobów finansowania. Również przepisy finansowe sprzyjają tego rodzaju transakcjom. Czynsz najmu jest znacząco wyższy od rat amortyzacyjnych za budynek i w całości umieszcza się go po stronie kosztów uzyskania przychodów. Stały koszt najmu ułatwia planowanie przepływów finansowych i obciążeń podatkowych najemcy. Z kolei po drugiej stronie transakcji u kupującego, będącego jednocześnie wynajmującym ( są to zarówno fundusze inwestycyjne, firmy leasingowe i osoby prywatne) pojawiają się korzyści z tytułu przychodów z najmu. Obecnie ( od początku 2009 roku ) umowy najmu można zawierać na czas oznaczony 30 lat pod warunkiem, że obiema stronami transakcji są przedsiębiorcy. Na skutek uaktualnienia wartości początkowej nieruchomości ( cena transakcji) która stanowi podstawę do obliczania rat amortyzacyjnych, następuje zwiększenie ich wartości, co powoduje możliwość ich odliczenia od dochodów z tytułu najmu i zmniejszenia wysokości podatku.
Poza czysto finansowymi korzyściami dla obu stron transakcji, możemy też wymienić inne będące pochodną warunków samej umowy najmu zwrotnego. Wspomniany wyżej długoletni ( do 30 lat ) czas najmu gwarantujący stabilność wpływu środków z tytułu czynszu najmu ( dla właściciela) oraz nieprzerwane użytkowanie tej samej nieruchomości ( dla najemcy). W umowach najemca może zagwarantować sobie szereg dodatkowych zapisów będących zobowiązaniem wynajmującego. Zakaz podejmowania działań konkurencyjnych, zakaz sprzedaży powierzchni konkurentom co może mieć istotne znaczenie dla wizerunku firmy, prawo pierwokupu nieruchomości, które polega na tym, że gdyby wynajmujący zdecydował się na sprzedaż tej nieruchomości osobie trzeciej to może jej dokonać tylko pod warunkiem nieskorzystania z prawa pierwokupu przez najemcę (por. art. 596 i n. kodeksu cywilnego). Najemca może też zagwarantować sobie prawo wystąpienia do wynajmującego z ofertą odkupu. Prawo odkupu ma istotne znaczenie dla najemcy dlatego, że złożona w ten sposób oferta musi zostać przyjęta ( por. art. 593 i n. kc). Zwykle jednak, z uwagi na długi okres pomiędzy ewentualnymi transakcjami nie można ustalić z góry ceny nieruchomości po której prawo odkupu mogłoby zostać wykonane, strony ustalają jedynie sposób wyznaczenia wartości ( ceny) nieruchomości w przyszłości. Zazwyczaj w oparciu o wycenę rzeczoznawcy majątkowego.
Najem zwrotny to interesująca alternatywa dla kredytu. Wprawdzie najemca/sprzedawca będzie musiał przejść wnikliwą analizę kondycji finansowej swojej firmy oraz zaakceptować ceną nieruchomości, ale pozbywa się szeregu innych obowiązków które nałożyłby na niego bank przy procedurze udzielania kredytu. Nie musimy zatem poddawać się egzekucji, ustanawiać hipoteki, ubezpieczać kredytu i dokonywać cesji praw z ubezpieczenia i przychodów, podpisywać weksli i dokonywać innych niezliczonych zabezpieczeń wymaganych przez bank na drodze do uzyskania pozytywnej decyzji kredytowej. Zabezpieczeniem transakcji najmu zwrotnego jest zwykle kaucja zabezpieczająca płatności czynszu najmu. Rzadko przekracza ona wysokość 6-cio miesięcznego okresu najmu ( zwykle jest to wartość trzymiesięcznego czynszu brutto) i może być złożona wynajmującemu w formie gotówkowej jak i gwarancji bankowej. Dodatkowym zabezpieczeniem dla Wynajmującego może być poddanie się najemcy egzekucji zgodnie z art.777 KPC co do zapłaty czynszu najmu. Jednak najważniejsze dla tego typu transakcji pojawia się w momencie, gdy gotówka za sprzedaż nieruchomości pojawia się na koncie firmy. Wtedy możemy ją przeznaczyć na dowolny cel.
Podobny i bardzo często mylony z najmem zwrotnym jest leasing zwrotny nieruchomości. Zasada transakcji jest identyczna jak z najmem zwrotnym, dotychczasowy właściciel i jednocześnie użytkownik sprzedaje nieruchomości i podpisuje z nowym nabywcą długoterminową umowę najmu. Różnica pojawia się w ratach płaconych podmiotowi finansującemu. W przypadki najmu zwrotnego jest to ustalony rynkowy czynsz najmu w przypadku leasingu jest to rata leasingowa. Suma rat leasingowych jest w praktyce zawsze wyższa od ceny za jaką podmiot finansujący kupił nieruchomość. Jej wysokość zależy od warunków umowy a w szczególności od okresu na jaki zawarto umowę leasingową.
Transakcje najmu zwrotnego w Polsce w ostatnich latach:
1. grudzień 2006 r. – Carrefour sprzedał galerie handlowe ( m. innymi w Warszawie, Krakowie, Toruniu i Łodzi ). Transakcja opiewała na kwotę kilkuset milionów Euro. Nabywcą był Bainbridge Properties dysponujący w swoim portfolio nieruchomościami o wartości przekraczającej 10 mld. Euro
2. lipiec 2007 r. – TP SA sprzedała portfel nieruchomości biurowych zlokalizowanych w Warszawie przy ulicach Twardej, Moniuszki i Obrzeźnej. Łączna kwota transakcji to około 170 mln EUR. Nabywcą portfela był Baltic Proporty Trust.
3. Lipiec 2008 r. – Philips Polska sprzedał budynek biurowy klasy A w Łodzi za kwotę powyżej 16 mln EUR. Biurowiec o powierzchni 6534 mkw został wybudowany w 2006 roku. Kupujący SEB Immobilien.
4. Marzec 2009 r. – Pirelli Pekao Real Estate sprzedała budynek biurowy klasy B przy ul. Okopowej w Warszawie, za kwotę około 5 mln EUR. Nabywca ARKA BZ WBK.
5. Luty 2010 r. – Danone sprzedała 11 piętrowy biurowiec w którym ma swoją siedzibę o powierzchni ok. 5 tys. mkw. przy ul. Redutowej w Warszawie za około 9 mln euro. Nabywcą jest polski prywatny inwestor.
6. Luty 2010 r. – Inchcape Motor Polska sprzedała budynek o powierzchni 3,7 tys. mkw. przy al. Prymasa Tysiąclecia w Warszawie w którym znajduje się salon sprzedaży samochodów. Nabywcą jest prywatny brytyjski inwestor.
Autor: Jarosław Gabler, Agencja nieruchomości Locus.