Spadkowy trend najwyższych czynszów oraz powszechny spadek popytu – to symptomy wskazujące, że także rynek najmu powierzchni biurowych odczuł w pierwszym kwartale br. skutki osłabienia koniunktury.
Na przykład w Warszawie wynajęto w tym czasie 45,5 tys. mkw. powierzchni, co oznacza spadek aż o 67 proc. w porównaniu do podobnego okresu 2008 r. Firmy wstrzymały decyzje o najmie, oczekując spadku spadku czynszów – komentują analitycy z działu Doradztwa Cushman & Wakefield.
I istotnie, w porównaniu do IV kwartału 2008 r. zaczęły one maleć od początku roku, szczególnie w tych biurowcach, w których poprzednio prawdopodobnie były nadmierne. Być może taka korekta, jak również brak wolnych, dobrych lokalizacji spowodował, że już od końca lutego br. rynek najmu się ożywił, a ceny zaczęły się stabilizować.
Na sytuację na rynku najmu wpływają także dwa inne czynniki. Po pierwsze, z powodu trudniejszych warunków z uzyskaniem kredytu i koniecznością 60 proc. wkładu własnego, część inwestorów wstrzymała budowy biurowców lub zmniejszyła powierzchnię oddawaną do użytku jednorazowo. W efekcie w największych ośmiu aglomeracjach oddano łącznie ponad 100 tys. mkw. powierzchni biurowych (z tego w Warszawie 86,7 tys.), czyli na poziomie – słabego – poprzedniego kwartału. Po drugie, większość nowych biurowców była już wcześniej wynajęta lub wznoszona pod potrzeby kalkulacji wstępnych umów najmu (pre-let).
Z drugiej strony, wielu wynajemców biur deklaruje, że realizując politykę cięcia kosztów, zwolni część pomieszczeń. Jednak nie wiadomo, jak przełoży się to realnie na wolumen podaży.
W sumie, konkludują analitycy C&W, pomimo spodziewanego spadku popytu na nowe powierzchnie biurowe, wciąż występuje stałe zainteresowanie umowami pre-let, szczególnie zawieranymi chętnie z deweloperami oferującymi „agresywne pakiety zachęt” – jak ujmują to oni. W krótkiej perspektywie współczynnik pustostanów będzie więc wzrastał (w Warszawie już wzrósł do 4,5 proc.), natomiast czynsze „efektywne”, czyli po negocjacji – mogą znów zmaleć. W dłuższej perspektywie da natomiast znać o sobie ograniczenie inwestycji i podaży nowych powierzchni i nastąpi odwrócenie trendu rynkowego.
A oto wybrane notowania z aglomeracji (zmiana – w procentach w porównaniu do IV kwartału 2008 r.):
– Warszawa: 27 zł/m2/miesiąc (324 euro/m2/rok), spadek o 7 proc.;
– Kraków, Poznań: po 18,0 zł/m2/miesiąc (216 euro/m2/rok), bez zmian;
– Katowice: 16,0 zł/m2/miesiąc (192 euro/m2/rok), bez zmian;
– Gdańsk, Szczecin, Wrocław: po 16,0 zł/m2/miesiąc (192 euro/m2/rok), spadek o 6 proc.;
– Łódź: 15,5 zł/m2/miesiąc (186 euro/m2/rok), spadek o 3 proc.
Największe transakcje najmu w okresie styczeń-marzec 2009 (najemca – powierzchnia w m2 – budynek – miasto):
– Nokia Siemens Networks – 6592 m2, Bema Plaza, Wrocław,
– Astra Zeneca – 3226 m2, Empark Neptun, Warszawa,
– GDKKiA – 1876 m2, Brama Zachodnia, Warszawa,
– Sitel Polska – 1763 m2, Empark Mokotów, Warszawa,
– TP Internet – 1550 m2, Manhattan B&D, Warszawa,
– PZPN – 1450 m2, Bitwy Warszawskiej, Warszawa,
– Centrum Projektów Europejskich – 1378 m2, Horison Plaza, Wrocław
– Roche Polska – 1200 m2, Malta I, Poznań.