Gospodarka / Rynek inwestycyjny
Polska w czołówce liderów gospodarczych Unii Europejskiej. Przewidywany dalszy spadek stóp kapitalizacji w 2011 r
Po wzroście PKB na poziomie 3,8% za 2010 r. (4,4% w IV kw. ub.r.) ekonomiści oczekują w pierwszym kwartale 2011 r. wyniku powyżej 4%. Według prognoz Consensus Economics na cały 2011 rok, Polska gospodarka urośnie o 4%, co będzie trzecim najlepszym wynikiem w Unii Europejskiej, po Estonii i Szwecji. Oczekiwania na rok 2012 są jeszcze wyższe – wzrost PKB ma wynieść 4,2%. Sprzedaż detaliczna wciąż pozostaje znaczącym czynnikiem wzrostu PKB – tylko w dwóch pierwszych miesiącach 2011 r. w ujęciu rocznym zwiększyła się o 9,7%. W marcu br. inflacja wyniosła więcej niż przewidywano. Po wzroście o 3,6% w lutym, w marcu wskaźnik cen, towarów i usług wyniósł 4,3%, co było najwyższą wartością zanotowaną od września 2008 r. Jest to głównie skutek podwyżek cen paliw w ostatnich miesiącach. Może też powodować restrykcyjne nastawienie Rady Polityki Pieniężnej. Stopa bezrobocia wzrosła z 12,3% w grudniu ub. r. do 13,2% w lutym 2011 r. Poziom bezrobocia w Warszawie wynosi 3,6%. Bieżący wskaźnik ufności konsumenckiej wg GUS spadł w marcu br. o 4 pkt w stosunku do lutego. Wobec marca zeszłego roku, wskaźnik ten obniżył się o 6,4 pkt. Na rynku walutowym złotówka od początku roku utrzymuje się na stałym poziomie wobec euro oraz lekko umacnia się wobec dolara.
Rynek inwestycyjny
W I kw. 2011 r. nastroje inwestorów były bardzo pozytywne. Całkowita wartość transakcji zamknęła się sumą 561 mln €. Na kwotę tę składają się poszczególne sektory: biurowy – 391 mln €, handlowy – 116 mln € i magazynowy – około 53 mln €. Najważniejszymi transakcjami nieruchomościami biurowymi były: nabycie przez CA Immo w regionie CEE portfela biurowo-handlowo-magazynowego firmy Europolis (ze znaczącym udziałem polskich nieruchomości), zakup przez Deka biurowca North Gate w Warszawie za kwotę 103 mln €, a także nabycie Crown Square przez Invesco za ok. 64 mln €. W sektorze handlowym, ING skorzystał z prawa pierwokupu i za kwotę 76 mln € odkupił 50% udziałów w domach handlowych Wars, Sawa i Junior w Warszawie, stając się jedynym ich właścicielem. Natomiast, Carpathian sprzedał firmie Pradera portfel „Blueknight” (galerie handlowe przy hipermarketach Real w centrach handlowych Tulipan w Łodzi, Kometa w Toruniu oraz centrum w Sosnowcu) za 40 mln €. Ponadto, na polski rynek wszedł Blackstone zawierając wstępną umowę nabycia Galerii Twierdza w Kłodzku. Sądzimy, że całkowita wartość transakcji w 2011 r. będzie wyższa niż wynik z roku 2010 i przekroczy kwotę 2,2 mld €.
Stopy kapitalizacji
Stopy kapitalizacji za najlepszy produkt inwestycyjny w sektorze biurowym utrzymują się na poziomie 6,5%, w handlowym – 6,25%, natomiast w magazynowym około 8%. Przewidujemy dalszy spadek stóp kapitalizacji w 2011 r.
Powierzchnie biurowe
Silny popyt (198 000 m2) oraz ograniczonapodaż obniżają wskaźnik pustostanów.Najwyższe czynsze transakcyjne stopniowo wracają na ścieżkę wzrostu.
Podaż
Warszawa oferuje około 3,46 mln m2 nowoczesnej powierzchni biurowej. W I kw. 2011 r. tylko jeden budynek zwiększył zasoby biurowe Warszawy – odrestaurowany Pałac Młodziejowskiego oferujący prawie 5 000 m2. Do końca roku powinno trafić na rynek dodatkowe 135 000 m2 (46 000 m2 w Centrum oraz 89 000 m2 poza Centrum). Warto zwrócić uwagę, iż ponad 36% całkowitej podaży zaplanowanej na 2011 r. przypada na lokalizacje centralne. Zmniejszona liczba nowych budynków biurowych przewidzianych do oddania w 2011 r. jest skutkiem ograniczonego dostępu dofinansowania bankowego w II poł. 2008 i 2009 r. oraz małej liczby rozpoczynanych budów w tych latach. Poprawy spodziewamy się nie wcześniej niż w 2012 r.
Popyt
W I kw. 2011 r. popyt na powierzchnię biurową wyniósł 198 000 m2, co jest najwyższą odnotowaną dotychczas wielkością kwartalną i stanowi 36% popytu zarejestrowanego w całym 2010 r. Renegocjacje umów najmu nadal stanowią znaczącą cześć popytu (24%), niemniej jednak w tym kwartale umowy typu pre-let osiągnęły wyższy udział (31%). Największa umowa przednajmu została zawarta w Warszawie w Strefie Południowej-Zachodniej strefie przez Telekomunikację Polską (43 700 m2) w dedykowanym dla niej Miasteczku TP. Mokotów, Centrum oraz Strefa Południowa-Zachodnia (Al. Jerozolimskie) pozostają nadal najbardziej pożądanymi przez najemców lokalizacjami. Łącznie w tych trzech strefach zostało podpisane prawie 93% wszystkich umów w I kw. 2011 r.
Wskaźnik powierzchni niewynajętej
Po stabilizacji wskaźnika pustostanów w 2010 r., ograniczona podaż oraz wyraźne ożywienie po stronie popytu wpłynęło na obniżenie poziomu pustostanów w tym kwartale. Na koniec I kw. 2011 r. dostępne do wynajęcia było ok. 6,6% całkowitej podaży nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie (7,2% w COB, 8,8% w Centrum i 5,8% poza Centrum). Prawie 95 000 m2 w Centrum pozostaje wolne, dodatkowe 133 500 m2 jest dostępne dla najemców poza Centrum. Ponad 38% powierzchni dostarczonej na rynek w pierwszych trzech miesiącach roku było niewynajęte. Spodziewamy się dalszego spadku wskaźnika pustostanów, choć ze względu na znaczącą przewidzianą podaż w Centrum, w tym regionie możliwy jest wzrost dostępnej powierzchni.
Czynsze
Wraz z widocznym ożywieniem po stronie popytu, najwyższe czynsze transakcyjne w Warszawie stopniowo wracają na ścieżkę wzrostu. Najlepsze powierzchnie biurowe w Centrum można wynająć obecnie za 21€ – 23,5€/ m2/ m-c, a w lokalizacjach poza Centrum za 14€ – 15€/ m2/ m-c. Spodziewamy się kolejnych wzrostów najwyższych czynszów transakcyjnych w II połowie 2011 r. Mokotów oraz Strefa Południowa- Zachodnia strefy jako pierwsze doświadczą presji zwyżkowej na czynsze.
Powierzchnie handlowe
Niska aktywność budowlana oraz małe zasoby dostępnej powierzchni. Najemcy oczekują na nowe projekty.
Podaż
Zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej w aglomeracji warszawskiej wynoszą dzisiaj 1,062 mln m2, co przekłada się na stosunkowo niski wskaźnik nasycenia 427 m2 / 1 000 mieszkańców. Znacznego wzrostu tej cyfry możemy spodziewać się najwcześniej w 2014 r., kiedy to powinna zostać zrealizowana część zapowiadanych obecnie inwestycji. Do tego czasu podaż rynku może się zwiększyć się o około 185 000 m2. Nastąpi wtedy wzrost wskaźnika nasycenia powierzchnią handlową do 503 m2. Nadal jednak nie zmieni to znacząco pozycji stolicy w porównaniu do innych głównych aglomeracji, gdzie plany rozwoju obiektów handlowych są nadal bardzo ambitne. Galeria Plac Unii (15 500 m2) będzie elementem realizowanego obecnie przez BBI Development / Liebrecht&Wood dużego kompleksu wielofunkcyjnego, który może zmienić krajobraz handlowy południowych rejonów centrum miasta. Natomiast inwestycja Wolf Bracka (10 000 m2), zapowiadana przez Wolf Immobilien jako dom handlowy z ofertą marek z wyższej półki, może przyczynić się do umocnienia rejonu Placu Trzech Krzyży jako lokalizacji dla handlu tego typu. Kolejne dwa obiekty są na etapie przygotowywania: centrum handlowe w Wilanowie (GTC / Polnord), a także Auchan w Łomiankach. Prawie 40% przyszłej podaży stanowić będą rozbudowy istniejących centrów handlowych, które w ten sposób chcą wzmocnić swoją pozycję. Modernizacji oraz powiększeniu mają być poddane takie obiekty jak: Tesco Kabaty, Galeria Ursynów, Promenada, Wola Park, Auchan Piaseczno oraz Galeria Mokotów. Obecny Smyk ma zostać przebudowany na kompleks wielofunkcyjny z częścią biurową (11 000 m2) i handlową (9 000 m2). Umocni się również segment centrów wyprzedażowych. W III kw. br. ma rozpocząć się budowa trzeciego w Warszawie takiego obiektu – Factory Annopol (14 000 m2), a otwarcie jest zapowiadane na 2012 r.
Popyt
I kw. 2011 r. był aktywny pod względem nowych marek i konceptów handlowych, zarówno w centrach jak i na ulicach handlowych. Zmiany zaszły w Złotych Tarasach – Van Graff powiększył swój sklep o powierzchnię po Royal Collection, w miejsce salonu Next otwarty został pierwszy w Polsce sklep Dorothy Perkins. Pierwszy sklep Zara Home w Warszawie otworzył się w Arkadii, podczas gdy Empik uruchomił w Tesco Kabaty koncept outletowy. Nowości w Galerii Mokotów to restauracja portugalskiej sieci H3 i sklep z biżuterią hiszpańskiej sieci Tous. Max Mara umocniła swoją pozycję na Nowym Świecie otwarciem w marcu flagowego salonu o powierzchni ok. 300 m2. W obliczu wysokiego popytu na lokale w wiodących centrach handlowych przy jednocześnie ograniczonej podaży, poziom pustostanów w Warszawie utrzymuje się na niskim poziomie ok. 1%.
Czynsze
Czynsze za lokale około 100 m2 w dobrze funkcjonujących centrach handlowych wynoszą obecnie 70€ – 90€/ m2/ m-c. Stawki czynszowe przy głównych ulicach w centrum Warszawy (Nowy Świat, Chmielna, Plac 3 Krzyży, Marszałkowska) są nieco wyższe i wahają się w przedziale 75€ – 95€/ m2/ m-c.
Powierzchnie magazynowe
Rynek magazynowy powraca na właściwy tor. Umiarkowany popyt wraz z obniżającym się wskaźnikiem pustostanów sprzyja poprawie nastrojów na rynku.
Podaż
Polska z zasobami na poziomie ponad 6,24 mln m2 jest największym rynkiem magazynowym w regionie Europy Środkowo-Wschodniej natomiast Warszawa z ponad 2,36 mln m2 jest głównym obszarem magazynowym w Polsce. W ubiegłym roku nowe realizacje w Warszawie i okolicach wyniosły 43 000 m2. W I kw. 2011 r. zasoby w Warszawie zwiększyły się tylko o 21 900 m2 – obiekt Real Management zrealizowany w Górze Kalwarii. Deweloperzy nadal nie są chętni do rozpoczynania inwestycji spekulacyjnych ze względu na wysoki poziom pustostanów, szczególnie w Błoniu czy Nadarzynie. W Polsce aktywność deweloperów pozostaje jednak na średnim poziomie, pod koniec I kw. 2011 r. ok. 209 500 m2 nowoczesnych magazynów było w budowie, większość stanowiły obiekty „butli-to-suit” lub zabezpieczone umowami przednajmu. Oczekujemy wzrostu liczby inwestycji spekulacyjnych w 2011 r.
Popyt
W I kw. 2011 r. popyt na powierzchnię magazynową w Polsce wyniósł 279 000 m2 i był umiarkowany w porównaniu z 1,24 mln m2 zarejestrowanymi w całym 2010r. Najbardziej pożądanymi lokalizacjami były Górny Śląsk i Warszawa-Okolice, gdzie zawarto transakcje odpowiednio na poziomie 84 800 m2 i 88 400 m2. Popyt w Polsce w I kw. 2011 r. podobnie jak i w całym 2010 r., był generowany głównie przez firmy logistyczne, które miały 33% udziału w zawartych transakcjach. Aktywne były również firmy z sektora elektronicznego oraz z sektora lekkiej produkcji, które miały odpowiednio 16% oraz 12% udział w całkowitym popycie. Ożywienie popytu wyraźnie wskazuje na poprawę nastrojów na rynku. Szacujemy, że kolejne miesiące 2011 r. będą bardziej dynamiczne pod kątem wynajmu nowoczesnej powierzchni magazynowej niż cały 2010 r.
Wskaźnik powierzchni niewynajętej
W 2010 r. zarejestrowaliśmy spadek wskaźnika pustostanów na większości rynków magazynowych w Polsce. W I kw. 2011 r. ten trend się utrzymał i obecnie wskaźnik wynosi 14,3% (spadek z 15% w końcu 2010 r.), co przekłada się na 892 000 m2 dostępnej powierzchni. Wysokość wskaźnika pustostanów w okolicach Warszawy jest wyższa niż średnia dla Polski i oscyluje w granicach 21%, głównie z powodu dużej dostępności powierzchni w okolicy Błonia (173 000 m2). W granicach miasta współczynnik wynosi 10%. Ograniczona liczba nowych inwestycji spekulacyjnych i przyspieszająca absorpcja powierzchni wpłyną na obniżenie wskaźnika pustostanów w kolejnych miesiącach.
Czynsze
Czynsze efektywne w granicach Warszawy wynoszą aktualnie 4,00€-5,30€/ m2/ m-c. W okolicach stolicy czynsze kształtują się na poziomie 2,20€-2,80€/ m2/ m-c. Dolny zakres dotyczy takich rejonów jak Błonie, które charakteryzują się wysokim wskaźnikiem pustostanów. Czynsze w Polsce Centralnej (poza Łodzią) są zbliżone do tych w okolicach Warszawy. W innych rejonach kraju np. na Górnym Śląsku czynsze wynoszą między 2,20€-3,00€/ m2/ m-c a 3,40€ – 4,00€/ m2/ m-c w Krakowie. Oczekujemy, że stawki czynszowe w rejonie Warszawy w najbardziej pożądanych lokalizacjach mogą wzrosnąć.
żródło: Jones Lang LaSalle