ZARYS OGÓLNY
- 1 kwartał 2011roku przyniósł niewielkie zmiany po stronie podażowej. Do użytku zostało oddane około 30000 m2 nowoczesnej powierzchni biurowej.
- Pierwsze miesiące 2011rok ustanowiły kontynuację pozytywnych trendów zapoczątkowanych w ubiegłych kwartałach. Wysoka aktywność rynkowa najemców przełożyła się na dalszy spadek wskaźnika pustostanów zarówno w Warszawie, jak i w większości miast regionalnych.
- Sytuacja na rynku sprzyja zawieraniu umów typu pre-lease, które z jednej strony umożliwiają firmom wynegocjowanie lepszych warunków najmu, natomiast w przypadku deweloperów gwarantują uruchomienie finansowania bankowego i rozpoczęcie realizacji projektów.
PODAŻ Warszawa
- Podaż nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie na koniec 1kwartału wyniosła3,46 mln m2.W omawianym okresie na rynek trafił tylko jeden obiekt biurowy- Pałac Młodziejowskiego(4964m2) zrewitalizowany przez firmę Mermaid Properties.
- Obecnie w aktywnej budowie znajduje się blisko140000 m2,z czego około 25000 m2 jest przewidziane dodo starczenia na rynek w 2 kwartale 2011.
Miasta regionalne
- Całkowita podaż nowoczesnej powierzchni biurowej na rynkach regionalnych pod koniec 1 kwartału ukształtowała się napoziomie1,6 mln m2.
- Miasta regionalne odnotowały niewielki przyrost nowych powierzchni. W przypadku ośmiu największych rynków łączna podaż nowych biur wyniosła około 24000m2.Większość nowopowstałych obiektów stanowiły małe projekty nieprzekraczające 5000m2.
POPYT Warszawa
- W 1 kwartale 2011roku warszawski rynek powierzchni biurowych odnotował wyjątkowo wysoką aktywność najemców sięgającą 197757 m2.Przeszło 90% całkowitej aktywności rynkowej skoncentrowało się w trzech strefach: Centrum, Południowej Górnej oraz Południowej Zachodniej Pierwszej*. Należy jednak podkreślić, że lokalizacje poza centrum cieszyły się największym zainteresowaniem najemców (około 60%wszystkich transakcji).
- Renegocjacje i przedłużenia umów nadal stanowią istotną część wolumenu wszystkich transakcji(24%).Znacząco wzrósł udział umów typu pre-lease(31% wobec12%w 4kwartale 2010) – głównie dzięki uwzględnieniu w bieżącym kwartale umowy zawartej przez Telekomunikację Polską (43700m2).
- Wśród największych transakcji na rynku dominowały umowy typu przednajmu oraz renegocjacje/przedłużenia. Świadczy to o tym, iż najemcy starają się zabezpieczyć swoje interesy i wynegocjować korzystne warunki najmu, zanim rynek zareaguje na nie dobór nowych powierzchni.
Miasta regionalne
- Aktywność najemców na rynkach regionalnych w 1. kwartale 2011utrzymała się na stabilnym poziomie, przy czym zauważalna jest tendencja wzrostowa. Większość zarejestrowanego popytu stanowiły nowe umowy najmu.
- Łódź i Kraków charakteryzowały się najwyższą aktywnością najemców. Umowy najmu na największe powierzchnie podpisywały firmy głównie z sektora BPO/SSC.
WOLNE POWIERZCHNIE Warszawa
- Wskaźnik pustostanów dla całej Warszawy obniżył się do poziomu ,59%.W porównaniu z poprzednim kwartałem zwiększyła się dostępność powierzchni w Centralnym Obszarze Biznesu(8,1%).Spadek poziomu pustostanów poza Centrum (5,82%) związany jest przede wszystkim z rosnącym popytem najemców na powierzchnie zlokalizowane w tych rejonach.
Miasta regionalne
- Wskaźniki pustostanów dla miast regionalnych nie odbiegały znacząco od wartości z poprzedniego kwartału.
Najniższy współczynnik wolnej powierzchni zarejestrowano we Wrocławiu(4,5%).Wskaźniki dla Łodzii Katowic – miast z największą ilością niewynajętej powierzchni – ukształtowały się na poziomie ponad 20%.
STAWKI CZYNSZU Warszawa
- Przeciętne stawki wywoławcze w centrum Warszawy pozostały bez zmian tj. średnio 21,5EUR/m2. Czynsze wywoławcze za powierzchnie w najlepszych lokalizacjach są wyższe i osiągają poziom do 25EUR/m2. W strefach poza centrum stawki wynoszą ok.15 EUR/m2.
Miasta regionalne
- Stawki wywoławcze w większości miast regionalnych kształtowały się w przedziale 12 – 15,5 EUR/m2. W przypadku Łodzi i Katowic wartości te były niższe i wyniosły około 11-13 EUR/m2.
PROGNOZY
- Jeżeli popytu trzyma się na poziomie równie wysokim co w 1 kwartale ,począwszy od drugiej połowy roku rynek będzie musiał zmierzyć się z niedoborem nowoczesnych powierzchni biurowych.
- Ze względu na korzystniejsze warunki najmu firmy nadal będą wybierać lokalizacje poza centrum. Będziemy obserwować wzrost liczby umów pre-lease.
- W przypadku rynków regionalnych rosnąca aktywność najemców przyczyni się do wzrostu stawek czynszu w miastach o niskim poziomie pustostanów (Wrocław, Kraków).Brak wystarczającej ilości powierzchni na wyżej wymienionych rynkach, spowoduje, że Łódź Katowice – miasta o najwyższym poziomie pustostanów -będą przyciągać coraz większą liczbę nowych firm.