Rynek biurowy w Polsce po I półroczu 2026: Warszawa przyspiesza, regiony nadal pod presją
Pierwsza połowa 2026 roku potwierdziła, że polski rynek biurowy rozwija się w dwóch różnych tempach. W Warszawie wyraźnie wzrosła aktywność najemców, a współczynnik pustostanów spadł do najniższego poziomu od kilku lat. Rynki regionalne weszły natomiast w rok z osłabionym popytem i wysoką dostępnością powierzchni. Wspólnym mianownikiem pozostają ograniczona aktywność deweloperska oraz postępująca polaryzacja między nowoczesnymi, dobrze zlokalizowanymi budynkami a starszymi obiektami wymagającymi modernizacji.
Warszawa – I półrocze 2026: 416,6 tys. mkw. wynajętej powierzchni, 45,2 tys. mkw. nowej podaży i 8,5% pustostanów na koniec czerwca.
Rynki regionalne – najnowsze dane za I kwartał: 121,5 tys. mkw. popytu, 47,2 tys. mkw. nowej podaży i 17,4% pustostanów.
Warszawa: mocne przyspieszenie aktywności najemców
W pierwszym kwartale 2026 roku w Warszawie zawarto umowy najmu obejmujące 133,8 tys. mkw. powierzchni biurowej. W drugim kwartale wolumen wzrósł do 282,8 tys. mkw., co oznacza ponad dwukrotne przyspieszenie w ujęciu kwartalnym. Łączny popyt w pierwszej połowie roku osiągnął zatem 416,6 tys. mkw. Największą aktywność odnotowano w strefach Centrum, Służewiec i Centralny Obszar Biznesu.
Wynik drugiego kwartału był również o ponad 80% wyższy niż w analogicznym okresie 2025 roku, kiedy wolumen najmu wyniósł około 155 tys. mkw.
Wysoki popyt nie oznacza jednak, że warszawski rynek wszedł w fazę szerokiej ekspansji najemców. W drugim kwartale renegocjacje odpowiadały za 52% wynajętej powierzchni, nowe umowy – 44%, a ekspansje – 4%. Po zważeniu kwartalnych wolumenów można oszacować, że w całym półroczu przedłużenia umów miały około 48% udziału, nowe umowy około 46%, a ekspansje niespełna 6%.
JLL oszacował popyt netto w drugim kwartale, czyli aktywność po wyłączeniu przedłużeń dotychczasowych kontraktów, na 134,8 tys. mkw. Pokazuje to, że poprawa była realna, ale znaczna część wysokiego wolumenu wynikała z decyzji firm o pozostaniu w obecnych lokalizacjach.
Dla właścicieli dobrze skomunikowanych i nowoczesnych budynków jest to korzystny sygnał. Najemcy, którzy nie znajdują na rynku odpowiedniej alternatywy, częściej przedłużają umowy, zamiast przeprowadzać relokację. Jednocześnie niski udział ekspansji wskazuje, że firmy nadal ostrożnie podchodzą do zwiększania zajmowanej powierzchni.
Pustostany w Warszawie wyraźnie w dół
Na koniec czerwca 2026 roku współczynnik pustostanów w Warszawie wynosił 8,5%, wobec 9,5% trzy miesiące wcześniej i 10,8% rok wcześniej. Do natychmiastowego wynajęcia pozostawało 529,5 tys. mkw. powierzchni.
Różnice między poszczególnymi częściami miasta są nadal znaczące. W strefach centralnych pustostany spadły do 4,8%, natomiast poza centrum wynosiły 11,8%. Oznacza to stopniowe wzmacnianie pozycji negocjacyjnej właścicieli najlepszych budynków centralnych, podczas gdy najemcy poszukujący powierzchni w lokalizacjach pozacentralnych nadal mogą liczyć na większy wybór i bardziej rozbudowane pakiety zachęt.
Spadek dostępności w centrum, w połączeniu z niewielką liczbą nowych projektów, zwiększa ryzyko dalszej presji na wzrost czynszów w nowych i certyfikowanych budynkach. Nie oznacza to jednak analogicznej sytuacji we wszystkich częściach miasta. Rynek pozostaje silnie zróżnicowany pod względem lokalizacji, wieku budynku, efektywności powierzchni oraz standardu technicznego.
Nowa podaż nie nadąża za aktywnością najemców
W pierwszej połowie 2026 roku na warszawski rynek trafiło zaledwie 45,2 tys. mkw. powierzchni. W pierwszym kwartale ukończono Studio A, inwestycję Vena oraz renowację budynku Przemysłowa 26a. W drugim kwartale jedynym projektem włączonym do zasobów była zmodernizowana Przemysłowa 26, oferująca 2,35 tys. mkw.
Całkowite zasoby warszawskiego rynku wynosiły na koniec czerwca około 6,24 mln mkw., mniej niż 6,28 mln mkw. odnotowane trzy miesiące wcześniej. Spadek zasobów netto, mimo ukończenia modernizacji Przemysłowej 26, wskazuje na dalsze wycofywanie lub reklasyfikację części starszej powierzchni. PINK nie podał listy obiektów odpowiadających za tę zmianę.
Jest to element szerszej transformacji rynku. Według Colliers od 2020 roku z warszawskich zasobów wycofano ponad 500 tys. mkw. biur w 52 budynkach, a rekordowy pod tym względem był 2025 rok, kiedy rynek opuściło 165,8 tys. mkw. powierzchni. Jednocześnie 64% stołecznych zasobów znajduje się w budynkach mających ponad dziesięć lat, a 28% w obiektach starszych niż 21 lat.
Dla właścicieli starszych nieruchomości oznacza to konieczność wyboru między modernizacją, zmianą strategii komercjalizacji, przebudową na inną funkcję lub sprzedażą gruntu. W najbliższych latach właśnie zarządzanie istniejącym zasobem może mieć większe znaczenie niż skala nowych inwestycji.
Regiony: wysoka dostępność i selektywny popyt
Na koniec pierwszego kwartału 2026 roku osiem największych rynków regionalnych dysponowało łącznie 6,76 mln mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. Największymi rynkami pozostawały Kraków z zasobami 1,85 mln mkw., Wrocław z 1,36 mln mkw. oraz Trójmiasto z 1,08 mln mkw.
W pierwszych trzech miesiącach roku oddano pięć obiektów o łącznej powierzchni 47,2 tys. mkw. Do największych należały Swobodna SPOT we Wrocławiu, .PUNKT w Gdańsku, The Park Wrocław II oraz Fabryczna Office Park B7 w Krakowie.
Regionalny popyt wyniósł w pierwszym kwartale 121,5 tys. mkw. i był o 30% niższy niż rok wcześniej oraz o 51% niższy w porównaniu z bardzo aktywnym czwartym kwartałem 2025 roku. Najwięcej powierzchni wynajęto w Trójmieście – 49,5 tys. mkw., we Wrocławiu – 25,5 tys. mkw. oraz w Krakowie – 16,7 tys. mkw.
Nowe umowy odpowiadały za 51% wolumenu, renegocjacje za 37%, ekspansje za 11%, a transakcje na potrzeby właścicieli budynków za 1%. Do największych umów należały przedłużenie najmu 13 tys. mkw. przez poufnego najemcę z sektora usług dla biznesu w kompleksie Business Garden we Wrocławiu oraz renegocjacja 6,8 tys. mkw. przez Adtran w budynku Tensor Y w Gdyni.
Prawie 1,18 mln mkw. wolnych biur w regionach
Na koniec marca na rynkach regionalnych dostępne było około 1,18 mln mkw. powierzchni, co odpowiadało współczynnikowi pustostanów na poziomie 17,4%. Najwyższy wynik odnotowano w Katowicach – 22,1%, a następnie we Wrocławiu – 22%. Najniższy poziom pustostanów utrzymywał się w Szczecinie, gdzie wynosił 7,9%.
Wysoki średni współczynnik nie oznacza jednak, że najemcy bez problemu znajdą każdą poszukiwaną powierzchnię. BNP Paribas Real Estate zwraca uwagę na malejącą dostępność dużych, jednolitych modułów o powierzchni od 3 do 5 tys. mkw. Jednocześnie właściciele nadal konkurują o najemców pakietami obejmującymi okresy bezczynszowe oraz budżety na aranżację. Stawki wywoławcze za najlepsze biura regionalne utrzymywały się według firmy na poziomie 16–18 euro za mkw. miesięcznie.
Aktywność deweloperów pozostaje ograniczona. Pod koniec marca w budowie znajdowało się niespełna 190 tys. mkw., o 46% mniej niż rok wcześniej. Około 65% realizowanej powierzchni koncentrowało się w Krakowie i Poznaniu. BNP Paribas Real Estate prognozował, że całoroczna podaż w regionach może nie przekroczyć 100 tys. mkw., co byłoby jednym z najsłabszych wyników od 2006 roku.
Usługi dla biznesu pozostają podstawą popytu
Sytuacja na rynku biurowym nadal będzie silnie zależna od sektora nowoczesnych usług biznesowych. Według ABSL na koniec pierwszego kwartału 2026 roku w Polsce działało 2179 centrów usług należących do 1303 przedsiębiorstw. Zatrudnienie w sektorze stabilizowało się na poziomie około pół miliona osób, a jego udział w polskim PKB wynosił 6,1%. Wartość eksportu usług osiągnęła w 2025 roku 48,4 mld dolarów.
Stabilizacja zatrudnienia oznacza jednak, że popyt na biura będzie w mniejszym stopniu wynikał z szybkiego zwiększania liczby stanowisk pracy. Większego znaczenia nabierają relokacje jakościowe, konsolidacje zespołów, efektywność powierzchni oraz możliwość dostosowania biura do hybrydowego modelu funkcjonowania organizacji.
Kapitał inwestycyjny wraca do biurowców, ale pozostaje selektywny
Poprawa widoczna jest także na rynku inwestycyjnym. Według danych Avison Young w pierwszej połowie 2026 roku przedmiotem transakcji były 23 nieruchomości biurowe o łącznej wartości około 594 mln euro. Polski kapitał odpowiadał za około połowę wolumenu sektora i za trzy z pięciu transakcji dotyczących aktywów klasy prime.
Rosnąca liczba transakcji nie oznacza jeszcze pełnego powrotu płynności we wszystkich segmentach. Inwestorzy koncentrują się przede wszystkim na budynkach o stabilnych przepływach pieniężnych, dobrych lokalizacjach, wysokim poziomie wynajęcia oraz ograniczonym ryzyku technicznym. Starsze aktywa z krótkimi umowami lub wysokim pustostanem nadal wymagają odpowiedniego dyskonta albo wiarygodnego planu modernizacji.
Perspektywy na drugą połowę 2026 roku
Warszawa wchodzi w drugie półrocze z korzystniejszymi fundamentami niż rok wcześniej. Wysoka aktywność najemców, spadek pustostanów i niska podaż powinny wzmacniać pozycję właścicieli nowych budynków centralnych. Jednocześnie duży udział renegocjacji oraz niski udział ekspansji wskazują, że firmy nadal kontrolują koszty i ostrożnie zwiększają zajmowaną powierzchnię.
W regionach sytuacja będzie bardziej zróżnicowana. Ograniczenie nowej podaży powinno stopniowo wspierać absorpcję wolnych biur, ale wysoki poziom pustostanów w Katowicach, Wrocławiu, Łodzi czy Krakowie nie zniknie w ciągu kilku kwartałów. Kluczowe będzie to, jaka część dostępnej powierzchni odpowiada aktualnym oczekiwaniom najemców pod względem lokalizacji, efektywności energetycznej i standardu technicznego.
Pełna ocena pierwszego półrocza na rynkach regionalnych będzie możliwa po publikacji danych PINK za drugi kwartał. Już teraz można jednak stwierdzić, że polski rynek biurowy nie jest jednolity. Warszawa coraz szybciej przesuwa się w stronę rynku zrównoważonego, a w najlepszych lokalizacjach nawet sprzyjającego właścicielom. W regionach nadal przeważają warunki korzystniejsze dla najemców, choć również tam malejąca aktywność deweloperska może stopniowo ograniczać dostępność najlepszych powierzchni.