Ghelamco sprzeda The Bridge w Warszawie. Eastnine podpisał umowę zakupu

Szwedzka spółka Eastnine zawarła z Ghelamco umowę dotyczącą zakupu kompleksu biurowego The Bridge w Warszawie. Wartość nieruchomości przyjęta na potrzeby transakcji wynosi 300 mln euro. Wstępna cena zakupu została określona na około 260 mln euro po uwzględnieniu korekt związanych m.in. z powierzchniami, które nie zostały jeszcze objęte przez najemców, kosztami aranżacji oraz okresami bezczynszowymi. Zamknięcie transakcji planowane jest na IV kwartał 2026 roku i pozostaje uzależnione od spełnienia określonych warunków, w tym uzyskania finansowania.

Eastnine przejmie jeden z najnowszych biurowców Warszawy

Przedmiotem umowy jest The Bridge – kompleks zrealizowany przez Ghelamco przy placu Europejskim, w rejonie ulic Towarowej i Grzybowskiej. Inwestycja łączy 174-metrową wieżę biurową z odrestaurowanym budynkiem dawnego Domu Wydawniczego Bellona. Oba obiekty zostały zintegrowane wspólnym, przeszklonym lobby.

Według danych przedstawionych przez Eastnine nieruchomość oferuje łącznie około 55,3 tys. mkw. powierzchni najmu oraz około 280 miejsc parkingowych w garażu podziemnym. Budowa kompleksu została zakończona w 2025 roku.

The Bridge posiada certyfikaty i oceny obejmujące BREEAM Outstanding, WELL v2 Platinum, DGNB, SmartScore oraz WiredScore Platinum. Parametry środowiskowe, technologiczne i cyfrowe budynku stanowią jeden z istotnych elementów profilu inwestycyjnego nieruchomości.

Wartość nieruchomości to 300 mln euro, ale wstępna cena wynosi około 260 mln euro

Eastnine wskazuje, że bazowa wartość nieruchomości wynosi 300 mln euro. Nie jest to jednak kwota odpowiadająca wstępnej cenie płatnej przy zamknięciu transakcji.

Po uwzględnieniu czynszów dotyczących powierzchni, które nie zostały jeszcze objęte przez najemców, niezrealizowanych nakładów na aranżację biur, okresów bezczynszowych oraz korekt odnoszących się do powierzchni niewynajętej wstępna cena zakupu została określona na około 260 mln euro.

Transakcja ma zostać przeprowadzona w formule nabycia nieruchomości od spółki Ghelamco The Bridge. Jej finalizację zaplanowano na IV kwartał 2026 roku, po objęciu powierzchni przez większość najemców. Zamknięcie pozostaje warunkowe, między innymi w zakresie finansowania.

Eastnine zamierza sfinansować zakup z wykorzystaniem posiadanych środków pieniężnych, refinansowania części istniejącego portfela oraz pięcioletniego zabezpieczonego kredytu w wysokości 180 mln euro udzielonego przez Erste Group. Spółka nie planuje emisji nowych akcji na potrzeby transakcji.

The Bridge wynajęty w 92 proc.

Zgodnie z informacjami nabywcy kompleks jest obecnie wynajęty w 92 proc. Umowy zawarto z siedmioma najemcami, przy czym dwie największe firmy odpowiadają łącznie za 76 proc. wynajętej powierzchni.

Największym najemcą jest Erste Bank Polska, który zajmuje około 25 tys. mkw. na najwyższych kondygnacjach wieży. Drugim kluczowym użytkownikiem kompleksu jest Visa. Firma wynajęła około 17 tys. mkw. na potrzeby globalnego hubu technologiczno-produktowego rozwijanego w Polsce.

Wśród pozostałych najemców znajdują się Grant Thornton, Astellas, Instytut Francuski oraz EssilorLuxottica.

Ghelamco informowało wcześniej, że po podpisaniu umowy z Visa część wieżowa projektu została w pełni skomercjalizowana. Podawany przez Eastnine poziom 92 proc. odnosi się do całej nabywanej nieruchomości, obejmującej również zintegrowany z wieżą budynek Bellony.

Roczna wartość czynszowa nieruchomości wynosi według Eastnine 18,2 mln euro. Średni pozostały okres obowiązywania umów najmu przekracza dziesięć lat. Umowy mają strukturę triple net i przewidują coroczną indeksację powiązaną z poziomem inflacji w Europie.

Eastnine wzmacnia pozycję w Warszawie

The Bridge będzie drugim dużym warszawskim wieżowcem nabytym przez Eastnine od Ghelamco. W listopadzie 2024 roku szwedzka spółka podpisała umowę zakupu Warsaw UNIT przy rondzie Daszyńskiego. Wartość nieruchomości w tamtej transakcji wynosiła 280 mln euro.

Oba budynki dzieli około 500 metrów. Po przejęciu The Bridge Warszawa ma stać się największym pojedynczym rynkiem w portfelu Eastnine, a pozycja spółki w stolicy – według jej własnych szacunków – ma się podwoić.

Łączna bazowa wartość dwóch warszawskich aktywów kupionych od Ghelamco – Warsaw UNIT oraz The Bridge – wynosi 580 mln euro według wartości przyjętych przy zawieraniu obu transakcji.

Eastnine jest spółką nieruchomościową notowaną na Nasdaq Stockholm. Koncentruje działalność na nowoczesnych nieruchomościach biurowych w wybranych krajach Europy Środkowo-Wschodniej.

Znaczenie transakcji dla warszawskiego rynku biurowego

Planowane przejęcie The Bridge wpisuje się w stopniową poprawę aktywności na polskim rynku inwestycyjnym. W I kwartale 2026 roku wartość transakcji dotyczących nieruchomości komercyjnych w Polsce przekroczyła 1 mld euro. Był to najlepszy początek roku od 2022 roku, a wolumen inwestycyjny wzrósł o blisko 44 proc. w porównaniu z analogicznym okresem poprzedniego roku.

Jednocześnie rynek biurowy w Warszawie charakteryzuje się ograniczoną nową podażą. Według CBRE na koniec I kwartału 2026 roku w budowie pozostawało około 120 tys. mkw. powierzchni w sześciu projektach, a po obiektach ukończonych w pierwszych miesiącach roku nie oczekiwano kolejnych oddań do końca 2026 roku.

Ograniczona dostępność nowych powierzchni w centralnych lokalizacjach oraz utrzymujące się zainteresowanie najemców nowoczesnymi biurowcami wzmacniają pozycję właścicieli budynków klasy prime.

Komentarz redakcyjny

Transakcja dotycząca The Bridge pokazuje, że kapitał instytucjonalny pozostaje zainteresowany dużymi inwestycjami biurowymi w Warszawie, jednak koncentruje się przede wszystkim na nowych, dobrze wynajętych nieruchomościach w centralnych lokalizacjach.

W przypadku The Bridge istotne znaczenie mają długie umowy najmu, obecność dużych najemców korporacyjnych, wysoki poziom komercjalizacji oraz certyfikaty środowiskowe i technologiczne. Są to parametry ograniczające część ryzyka operacyjnego i odpowiadające obecnym wymaganiom inwestorów instytucjonalnych.

Jednocześnie struktura najmu oznacza znaczną koncentrację ekspozycji na dwóch największych użytkowników, którzy odpowiadają za 76 proc. wynajętej powierzchni. Ryzyko to jest częściowo równoważone długoterminowym charakterem zawartych umów oraz profilem najemców.

Istotne jest również rozróżnienie pomiędzy wartością nieruchomości wynoszącą 300 mln euro a wstępną ceną zakupu na poziomie około 260 mln euro. Mechanizm korekt pokazuje, że ekonomiczne rozliczenie transakcji uwzględnia trwający proces obejmowania powierzchni przez najemców oraz pozostałe zobowiązania związane z komercjalizacją budynku.

Dla Ghelamco umowa oznacza monetyzację jednego z najważniejszych projektów zrealizowanych przez dewelopera w Warszawie. Dla Eastnine jest natomiast kolejnym krokiem w budowaniu skoncentrowanego portfela nowoczesnych biurowców w rejonie ronda Daszyńskiego i placu Europejskiego.

Podsumowanie

Umowa sprzedaży The Bridge należy do największych transakcji dotyczących pojedynczego biurowca w Polsce w ostatnich latach. Jej skala przewyższa wartość 280 mln euro przyjętą przy zakupie Warsaw UNIT przez Eastnine w 2024 roku.

Na obecnym etapie transakcja pozostaje jednak warunkowa. Jej zamknięcie jest planowane na IV kwartał 2026 roku, po spełnieniu warunków dotyczących między innymi finansowania oraz objęcia powierzchni przez większość najemców.